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La subrogacion en las mejores hipotecas

2016
07.13

mejores hipotecasLa subrogación puede admitirla el banco expresa o bien tácitamente.
De manera expresa admite si comparece en Apreciaría y de esta forma lo manifiesta (que insisto es lo más conveniente, mas poco frecuente) o bien si entrega un documento en el que de esta forma lo haga (lo que tampoco es usual).
Tácitamente admite si efectúa un acto que no podría efectuar si no es admitiendo la subrogación, mas hay que tomar en consideración que el mero hecho de admitir el pago por el comprador, todavía consciente de la subrogación, no necesariamente implica esa aceptación (puesto que el código civil admite el pago por tercero en el artículo 1159).
Desde entonces si se le cobra al comprador la comisión por subrogación que acostumbran a acordarse en las escrituras de préstamo hipotecario está admitiendo la subrogación, con lo que resulta conveniente preservar el justificante.

¿Qué ocurre si deseo cambiar las condiciones de la hipoteca, si he comprado subrogándome en ella?
No existe ningún impedimento para hacerlo, mas para esto aparte de la subrogación en la situación deudora del vendedor, va a haber que acordarse con el banco una novación del préstamo, que tiene sus ventajas y sus inconvenientes.

¿Cuál es el beneficio de esa novación del préstamo?
La primordial es que esa novación implica que el banco está conforme con la subrogación acordada y por lo tanto el vendedor queda libre del préstamo.

¿Cuál es el inconveniente de esa novación del préstamo?
Lo esencial es que absolutamente nadie da duros a cuatro pesetas, y que eso de que un banco realice algo sin costo es extraño (por otro lado asimismo creo que normal, puesto que el banco no es una Organización no Gubernamental y su objetivo es conseguir dinero), por esta razón aparte de la comisión de subrogación que va a cobrar al comprador, acostumbra a hacer más oneroso el préstamo.

Ten presente que generalmente en las mejores hipotecas, los modelos de interés pactados hace 4 años o bien más, son más asequibles que los presentes, y por esta razón los bancos acostumbran a aprovechar esa novación para subir el tipo (lo que en si no es motivo para rechazarla, puesto que a pesar de todo puede compensar a nivel económico hacerlo, mas si hay que medir cuidadosamente).

¿Exactamente en qué se distingue la compra y venta con subrogación de hipoteca del pago por un tercero?
La posibilidad de pago por tercero la contemplan los artículos 1158 y 1159 del Código Civil y en ellos se subroga al que paga una deuda extraña en los derechos del acreedor frente al deudor, pero aquí la palabra subrogación tiene un significado totalmente diferente, pues la subrogación es en los derechos del acreedor, y en la adquisición con subrogación, esta se genera en las obligaciones del deudor.
Nos centramos en esta figura, pues es una solución muy atinada si lo que tratamos es de ayudar a un amigo o bien familiar que pasa contrariedades económicas.

El beneficio, es que haciéndolo estamos en nuestro derecho a demandar lo pagado al deudor, que si es amigo o bien familiar, podemos hacer de una forma mucho menos dura que un banco, mas sobre todo: al tener pretensión de recobrar lo pagado, no hay donación (lo que fiscalmente es muy provechoso) y al no adquirir no privamos a nuestro amigo o bien familiar a quien deseamos asistir de su casa.

Fuente: Fercogestión

 

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